Cómo lo investigamos. Leímos 39 fuentes el 29/10/2026: el estudio de MercadoLibre y la UCAB sobre 148.980 avisos, los datos abiertos de Aptología, precios de estante de EPA, cinco leyes y gacetas (IVA, IGTF, Propiedad Horizontal, Convenio Cambiario), el BCV, una alcaldía, nueve notas de prensa y lo que publican cinco empresas que venden remodelaciones. Ojo con algo: todas las cifras de costo por m² vienen de quien vende la obra; en Venezuela no existe un estudio independiente de precios de remodelación. Donde hicimos una cuenta propia, lo decimos.
¿Cuánto se cobra por m² de remodelación en Caracas?
Hay dos escalas publicadas [30] [29], y no coinciden porque «integral» no significa lo mismo para todos: unas incluyen tuberías, electricidad y carpintería, y otras no.
Fuentes: [30] RemodelaT, 27/07/2026 · [29] iaterra, 21/03/2026 · [25] Banca y Negocios, 13/06/2023. Leídas el 29/10/2026.
La forma útil de leer esos niveles es por lo que se reemplaza, no por el nombre. Si solo cambian pisos, pintura y piezas, estás en la parte baja. Si se cambian tuberías, cableado y tablero, carpintería y cocina, estás en la media o la alta. La cifra de 2023, de US$500 a 1.000 por m², es para una remodelación «total» con instalaciones nuevas [25], y por eso queda por encima.
RemodelaT añade que en Caracas los precios son entre un 10 y un 15 % más altos que en Valencia, y entre un 15 y un 25 % más en las zonas de mayor valor [30].
¿Cuánto cuesta remodelar una propiedad de 60, 80, 100 o 150 m²?
Multiplicamos la escala de RemodelaT [30] por cuatro tamaños habituales. Solo la fila de 100 m² la publica la fuente; las demás son nuestra cuenta.
| Tamaño | Económico | Medio | Premium | Lujo |
|---|---|---|---|---|
| 60 m² | 7.200 – 10.800 | 10.800 – 16.800 | 16.800 – 24.000 | 24.000 – 36.000 |
| 80 m² | 9.600 – 14.400 | 14.400 – 22.400 | 22.400 – 32.000 | 32.000 – 48.000 |
| 100 m² | 12.000 – 18.000 | 18.000 – 28.000 | 28.000 – 40.000 | 40.000 – 60.000 |
| 150 m² | 18.000 – 27.000 | 27.000 – 42.000 | 42.000 – 60.000 | 60.000 – 90.000 |
Fuente [30] RemodelaT, 27/07/2026: US$120–180, 180–280, 280–400 y 400–600 por m². Filas de 60, 80 y 150 m²: nuestro cálculo. Sin IVA ni imprevistos.
La misma empresa, en otra página del mismo mes, da US$12.000 a 35.000 para una remodelación integral completa [31], y dice que en Altamira, La Castellana o Campo Alegre los presupuestos empiezan en US$30.000 [30]. Las cifras de una misma fuente no siempre cuadran entre sí: por eso conviene pedir el presupuesto por partidas.
¿En qué se va el dinero?
- Cocina: US$3.500 a 12.000 dentro de una remodelación integral, sin electrodomésticos [30]. Un arquitecto de Caracas publica que una cocina estándar llave en mano empieza en US$12.000 [39].
- Cada baño: US$2.500 a 8.000 [30].
- Electricidad nueva: US$1.200 a 2.500 para 60 a 80 m², y 2.000 a 4.000 para 90 a 120 m²; el tablero principal, US$350 a 800 [32].
- Tuberías nuevas: US$600 a 1.500 por baño y 400 a 1.000 por cocina [33].
- Pisos y revestimientos: US$25 a 80 por m² colocados [30]. El porcelanato 60×60 está entre US$25,69 y 39,93 el m² en tienda, según nuestro cálculo sobre el precio de la caja [10].
- Pintura: US$4 a 7 por m² de pared con materiales; una propiedad de 80 m² tiene entre 200 y 250 m² de pared para pintar [34].
- Clósets: la carpintería a medida va de US$1.500 a 6.000 por toda la obra [30]; un clóset de melamina armado cuesta entre US$221 y 640 en tienda [6].
- Puertas y ventanas: una puerta de interior, de US$59,30 a 203; una ventana de PVC de 1×1 m, US$250 [7] [9].
- Demolición: US$8 a 15 por m², y el bote de escombros, US$150 a 400 [30] [31].
- Techos: una lámina de yeso de 1,22×2,44 m cuesta US$23,90 a 24,90 en tienda [8]; nadie publica en Caracas el precio del cielo raso colocado.
- Mano de obra: un trabajador formal calificado cuesta US$350 a 400 a la semana con beneficios, según una constructora en 2025 [23]. En ferreterías de Caracas, el saco de cemento costaba US$7 a 10 a comienzos de 2025 [24].
¿Cuesta más remodelar una propiedad vieja que una en obra gris?
Sí, y la diferencia está en lo que no se ve. En una propiedad de más de 23 años, RemodelaT suma entre US$800 y 2.000 solo para actualizar electricidad y plomería [31], además de la demolición. La tubería de hierro galvanizado suele requerir reemplazo completo [33].
Una propiedad en obra gris no tiene demolición ni sorpresas dentro de las paredes: pagas acabados e instalaciones. Nadie en Caracas publica cuánto cuesta terminar una obra gris por m², así que esa cifra solo sale de un presupuesto.
¿Y si el edificio sufrió los sismos de junio de 2026?
El 24 de junio de 2026, dos sismos de magnitud 7,2 y 7,5 afectaron a Caracas [28]. Desde entonces los edificios se inspeccionan con un semáforo: verde, ámbar o rojo. En Chacao, la alcaldía solo autoriza reparaciones en edificios con etiqueta verde o ámbar, y suspende los permisos después de cualquier réplica mayor de 5 [21].
El Diario publicó en septiembre lo que cuestan esas reparaciones [20]:
- Reparar una pared de 12 m² con daño leve o moderado: US$600 a 800.
- Una propiedad de dos habitaciones con daño leve o moderado: US$2.100 a 3.500.
- Una propiedad de unos 80 m² en un edificio con etiqueta verde: US$2.500 a 4.000.
- Un edificio con etiqueta ámbar o roja: US$70.000 a 150.000.
Además, el gobierno prohibió exportar materiales de construcción hasta el 31/12/2026 [19]. Si tu edificio está en una zona afectada, la revisión estructural va antes que cualquier presupuesto de remodelación: no tiene sentido cotizar acabados sobre una pared que hay que reparar.
¿Necesito permiso para remodelar?
Del condominio, un aviso; de la asamblea, solo si tocas lo común. La Ley de Propiedad Horizontal permite cambiar instalaciones y acabados dentro de tu propiedad si no afectas la seguridad, la estructura, la fachada ni los derechos de los vecinos, y obliga a avisar antes al administrador [13]. Las paredes de carga, la estructura y la fachada son elementos comunes: modificarlos requiere la aprobación del 75 % de los propietarios, o la unanimidad en algunos casos [13].
En la alcaldía, cada municipio tiene su oficina y su trámite. Baruta publica un formulario de «reparaciones menores» [18]; El Hatillo pedía en 2023 dieciocho documentos para una obra menor, incluida la autorización de la junta de condominio [27]. RemodelaT estima que el permiso municipal toma de 2 a 6 semanas [31], y los reglamentos de condominio suelen limitar el trabajo a días de semana en horario de oficina [36].
¿Qué impuestos se pagan en una remodelación?
- IVA del 16 % [15]. La ley lo aplica a los contratos de obra aunque el contratista ponga los materiales [14].
- IGTF del 3 % sobre los pagos en divisas [11] [12].
- Pagar en bolívares: un precio fijado en dólares puede pagarse en bolívares a la tasa del BCV del día del pago; el 30/10/2026 era de 889,2553 Bs por dólar [17] [16].
Para que se vea el peso: sobre una obra de US$20.000, el 16 % de IVA son US$3.200 y el 3 % de IGTF, si aplica, US$600 (nuestro cálculo). Pregunta siempre si el presupuesto los incluye, y confirma tu caso con tu contador. La Cámara Venezolana de la Construcción pidió en julio un IVA de 0 % para materiales nacionales durante 18 meses: es una propuesta, no una ley [22].
¿Cuánto suma el arquitecto o la supervisión?
En Venezuela no hay una tabla de honorarios publicada en línea. Las referencias que existen son de obra nueva: entre un 8 y un 12 % de honorarios de diseño, de 3 a 5 % de supervisión y de 2 a 5 % de permisos [38]. Para una cocina, un arquitecto de Caracas publica que el diseño y el levantamiento pesan entre un 4 y un 8 % [39].
Lo que esos porcentajes compran es no tener que romper dos veces: decidir en el plano qué pared se toca, por dónde pasan las tuberías y qué se puede reusar.
¿Cuánto tarda una remodelación completa?
Solo podemos decir lo que publican otros, y no coinciden. RemodelaT da de 8 a 12 semanas para 60 a 80 m² y de 10 a 16 para 90 a 120 m² [35]; en otra página, de 6 a 10 semanas para 60 a 80 m² [30]. Los materiales importados y las cocinas a medida tardan de 4 a 8 semanas en llegar [35], y hacer la obra por etapas la alarga entre un 20 y un 30 % [31]. Pide el plan de obra por escrito, con fechas, junto con el presupuesto.
¿Qué sale más caro, construir o remodelar?
Construir. Edifica Venezuela publica entre US$900 y 1.500 por m² para construir en Caracas, sin el terreno [38]. Una remodelación integral, de US$120 a 600 por m² [30], va del 8 al 67 % de eso (nuestro cálculo). La excepción es la remodelación total con todas las instalaciones nuevas, que en 2023 se publicaba entre US$500 y 1.000 por m² [25].
Por eso comprar y remodelar suele dar mejores números que construir: en 2024, un expresidente de la Cámara Inmobiliaria estimaba que las propiedades se vendían entre el 20 y el 30 % de lo que costaría construirlas [26].
¿Vale la pena remodelar para vender o alquilar?
Depende de cuánto vale el m² donde está la propiedad, y ahí los datos varían según quién mide:
- MercadoLibre y la UCAB, octubre de 2025, sobre 148.980 avisos: los apartamentos en venta en el Distrito Capital piden US$846 por m²; en Chacao, 1.473, y en Libertador, 625 [1] [2]. Una nota de prensa atribuyó a apartamentos la cifra de US$547, que en el estudio corresponde a casas [3].
- Aptología, octubre de 2026: mediana de Caracas US$1.400 por m²; Chacao 2.472, Baruta 1.500, El Hatillo 1.341, Libertador 1.005 y Sucre 1.000 [4].
- Por urbanización, con muestras pequeñas: Las Mercedes US$4.458 por m², La Castellana 4.200, Campo Alegre 3.543, Altamira 2.969, Los Palos Grandes 2.054 y El Marqués 875 [5].
Son precios pedidos, no de venta, y no se deben mezclar. Con esa salvedad, una cuenta propia: una remodelación media de US$180 a 280 por m² es entre el 13 y el 20 % de la mediana de Caracas según Aptología. Pero en Libertador, con los US$625 por m² del estudio de la UCAB, una remodelación premium de US$280 a 400 equivale al 45 a 64 % de lo que se pide por cada m². En las zonas más baratas, una remodelación puede costar casi la mitad de lo que vale la propiedad: ahí los números hay que hacerlos antes de romper nada.
¿Cómo leer un presupuesto de remodelación?
- Por partidas, no un número global. Cada partida con lo que incluye: materiales, marca, mano de obra, bote.
- Imprevistos aparte. RemodelaT recomienda reservar entre un 15 y un 20 % [30].
- Los costos del edificio. Algunos condominios piden un depósito de garantía de US$500 a 2.000 y un seguro de US$200 a 500 [30].
- La forma de pago. Una empresa de Caracas publica un anticipo del 60 % (70 % en otra parte de la misma página) y el 30 % contra entrega [37]. Atar los pagos al avance de la obra te protege.
- De una vez o por etapas. Para 100 m², RemodelaT estima US$18.000 hecha de una vez frente a US$28.000 o más por etapas [30].
